上海发文优化本市新出让商品住房用地套型供应结构。 图源：上海市人民政府官网截图
8月27日，上海发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》（下称《通知》），提出全市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平米、110平米、120平米；以及提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局等。这也意味着，自2006年起实施的“7090”政策将正式退出上海楼市。需要注意的是，今年3月，上海已悄然对“7090”政策作出了调整。有看法认为，“7090”退出上海楼市，反映出上海在顺应市场的真实需求和变化。上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者指出，实施“7090”政策在于落实“居者有其屋”。如今，为满足居民对“住的好、住的大”等方面的需求，需要建造“好房子”，标准也应提高。而从成交情况来看，在上海楼市，今年以来，大面积的豪宅走出独立行情，热销纪录不断被打破。据克而瑞上海数据，上半年，上海总价超过3000万元的高端住宅共成交1544套，成交规模是近10年来最高，为同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的2.6倍。“7090”政策今年3月已悄然放松
上海今日发布的《通知》提出，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平米、110平米、120平米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。同时，《通知》明确优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%；继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。该份《通知》的发出，意味着已执行18年之久的“7090”政策将正式退出上海楼市。公开信息显示，自从2006年执行“7090”政策以来，上海新房市场就转入了以小户型为主的新房供应时期。对于中小套型占整个住宅项目的比例规定，来源于2006年7月6日原建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。该文件提出，“自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”，即所谓的“7090”政策。之后，上海一直执行“7090”政策，但期间对政策作出过一些细化。例如，2016年上海出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》就指出，要增加中小套型商品住房供应。具体而言，“进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分矛盾突出区域亦为70%）；轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上；保障性住房的中小套型供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。”同时，该文件还明确，多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分别为90平米、95平米和100平米。2017年7月印发的《上海市住房发展“十三五”规划》提出，要“健全优化住房供应结构的长效机制，增加中小套型普通商品住房上市供应量”，重申“进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%”这一要求。事实上，市场早有松绑“7090”政策的呼声。今年1月下旬举行的上海两会上，来自临港、松江、嘉定、奉贤等“五大新城”的市人大代表、房管局人士等即提出优化住房面积的相关政策。例如，市人大代表、奉贤区南桥镇党委书记瞿磊建议“放宽中小户型配比”。其表示，目前上海市外环以内区域购房人群以刚需为主，更加注重区位条件，对中小户型需求大；郊区情况则不同，在郊区购房的主要群体需求为改善型住房，“小户型在规划设计阶段受到的限制很多，得房率相较于大户型更低，这就导致去化率不高。”之后，上海悄然放松了“7090”政策。3月15日，上海市土地交易市场发布今年集中供地一批次第二轮出让的6宗地块公告，即将地块的住宅中小套型面积标准统一调整为：多层不大于100平米、小高层不大于110平米、高层不大于120平米。同时，6宗地块的中小套型比例要求也有所下调：浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%；奉贤新城地块为55%；嘉定菊园、静安中兴地块为60%；普陀桃浦地块为70%。满足改善性住房需求
一条已经实施18年的政策，为何如今要退出上海楼市？受访人士认为，这是上海在顺应市场的真实需求和变化。取消“7090”政策，体现出上海房地产调控政策支持刚需、改善性等多样化住房需求。上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者指出，上海根据住建部相关规定坚持实施“7090”政策多年，在于落实“居者有其屋”，以“小户型小面积，解决上车问题”。但从居住感受而言，部分小户型住宅“过于紧凑了”。如今，为满足居民对“住的好、住的大”等方面的需求，需要建造好房子，标准也需要提高。上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，政策明确，优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例，“实际上对于后续不同区域的中小套型的供应结构产生了影响”。其进一步表示，至于加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹，意味着后续各开发商户型设计方面的灵活性增加，空间增大，这也有助于结合后续购房市场变化等进行产品优化，有助于产品适销对路。从成交数据来看，今年以来，上海大户型豪宅销售火爆。据克而瑞上海数据，上半年，上海总价超过3000万元的高端住宅共成交1544套，成交规模是近10年来最高，为同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的2.6倍。近期，外滩壹号院、锦园、龙盛湾上、前滩百合园、保利世博天等多个高端项目密集入市，多数成交状况惊人。其中，单价17.1万/平米、建筑面积约255—380平米的融创外滩壹号院二期“日光”清盘；龙盛湾上销售均价为13.38万元/平米，建筑面积约为143—198平米，共获得288组认购，120套房源最终去化115套。值得一提的是，除上海之外，北京、深圳等城市在此前已停止执行、或悄然放松了“7090”政策。例如，3月26日，有消息称深圳市规划和自然资源局发布了关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知的通知》，深规土【2010】 668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止，即该市“7090”政策不再执行。对此，深圳市规划和自然资源局相关人士向媒体证实，该文件属实；而北京发布2022年度第三批次商品住宅用地出让公告显示，大部分地块不再将90/70户型限制作为刚性约束，从土地供应端开始保障未来住房向多子女家庭倾斜。
本期编辑：孙琪
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